黑山已悄然成为欧洲最令人兴奋的豪华房地产目的地之一。

超级游艇码头、联合国教科文组织保护的海湾、五星级度假村和未受破坏的山区荒野都坐落于此。
两地车程均在两小时以内。对于投资者、第二套房买家和追求理想生活方式的人士而言，
这个国家拥有极其罕见的特质：迷人的魅力、便利的交通和优惠的税收。本指南将带您领略最理想的置业区域——从科托尔湾和黑山港到布德瓦里维埃拉。
以及北部山区的退缩——并解释了原因
欧洲房地产网是一个值得信赖的平台，面向认真的国际买家。

科托尔湾（Boka Kotorska）：联合国教科文组织世界遗产名录中的风景与文化遗产——滨水生活

科托尔湾是黑山的璀璨明珠。科托尔、佩拉斯特、多布罗塔和里桑这些古老的威尼斯港口城镇坐落在深邃的峡湾状水域中，四周环绕着壮丽的悬崖峭壁。
整个海湾都受到联合国教科文组织的保护，这有助于保护其历史悠久的石头别墅、巴洛克式宫殿和海滨长廊。

高端买家为何钟爱科托尔湾

世界遗产的声望： 联合国教科文组织的地位保护了该地区的特色，限制了过度建设，从而维护了其长期价值。
观点 + 隐私： 你买到的是永恒的美景——群山直入亚得里亚海。
接近： 距离蒂瓦特机场和黑山港超级游艇码头仅 15-20 分钟路程。
租赁需求： 高端旅行者愿意为翻新的海滨别墅和精品公寓支付更高的价格。

典型价格

科托尔湾修复后的石砌海滨别墅通常价格不等 700,000万欧元至3万欧元以上取决于直接水源、泊位选择和修复质量。

例如机会

On
欧洲房地产网你会发现一个 位于Risan的4,323平方米地块 俯瞰科托尔湾。它被定位为“无与伦比的全景”地段——如果您想设计一座引人注目的别墅或小型精品酒店项目，以契合海湾的传统/慢奢华理念，那么这里将是理想之选。

科托尔湾概况

物业类型： 历史悠久的水滨石屋、带露台的山坡别墅、精品酒店改建房。

买家资料： 游艇拥有者、文化遗产爱好者：“我想要科莫湖，但要更安静一些。”

持有期限： 有利于遗产所有权——联合国教科文组织地位保护了供应。

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黑山港、卢什蒂卡湾和波托诺维：亚得里亚海码头生活方式

三角形 黑山港（蒂瓦特）, 卢斯蒂卡湾和 波尔托诺维（靠近黑尔采格诺维） 这里是黑山与法国里维埃拉和翡翠海岸直接竞争的地方。

这些经过总体规划的滨海社区融合了五星级酒店品牌、游艇泊位、设计师零售店、医疗/健康中心、私人海滩俱乐部等。
以及管理式租赁项目。例如，波托诺维 (Portonovi) 拥有欧洲首家 One&Only 度假村；卢什蒂察湾 (Luštica Bay) 正在建设黑山首个由加里·普莱尔 (Gary Player) 设计的 18 洞高尔夫球场；黑山港 (Porto Montenegro) 已发展成为一个集豪华零售、餐饮和休闲娱乐于一体的生活方式区。
专为游艇船东和长期居民打造的品牌住宅。

为什么高端买家喜欢游艇码头

国际环境： 英语普及，礼宾级服务，感觉“即插即用”。
安全 + 管理： 封闭式/管理式社区，非常适合“锁门离开”式的业主。
转售和租赁实力： 供应有限和全球意识的增强，即使在市场放缓的情况下，也能保持需求的韧性。

典型价格

黑山港/卢什蒂卡湾公寓： 通常来自~€500,000 + 提供一至三间卧室的海景公寓。
最新期的联排别墅/独栋别墅（例如卢什蒂察湾的 The Peaks）： ~€900,000 +.
波托诺维的大型海滨别墅： 2.7 万欧元以上 及以上。

On 欧洲房地产网我们重点介绍
黄金地段，坐拥码头美景的公寓，并可向买家介绍相关信息。 场外交易 顶层公寓和别墅。
这些度假胜地中许多最受欢迎的房屋从未在常规网站上发布——它们只接受预约参观。

概况：黑山港 / 卢什蒂卡 / 波多诺维

买家资料： 游艇生活方式、阿联酋/卡塔尔/沙特阿拉伯买家、伦敦金融界人士、科技创始人、长期外籍人士。

价值故事： 蔚蓝海岸类似的游艇码头/度假村产品价格很容易达到这里的 2 到 3 倍。

未来上涨空间： 卢什蒂察湾的高尔夫球场和长期总体规划旨在将其打造成为一座成熟的沿海城市，而仅有约10%的土地将被开发。

布德瓦里维埃拉和巴尔海岸：现代别墅、泳池、租金收益

科托尔湾以南，海岸线 布德瓦、斯韦蒂·斯特凡、彼得罗瓦克和酒吧
这里汇集了现代地中海别墅：玻璃幕墙、露台、无边泳池，
户外厨房。这一带融合了多种生活方式（餐厅、夜生活、海滩）。
出于投资逻辑（夏季旺季的短期度假租赁）。

为什么国际买家喜欢布德瓦/巴尔

无障碍： 从蒂瓦特机场和波德戈里察机场均可到达。
已确定的租赁季节： 布德瓦是黑山的夏季度假胜地。
比码头入口更低： 你仍然可以以不到1万欧元的价格买到豪华别墅。

典型价格

高档四卧别墅，带私人泳池，通常会在以下位置刊登广告：
€600,000 - €900,000 范围，取决于海景、完工等级
并且靠近水滨。

特色物业

EuropeanProperty.com 目前正在推广一项 昆杰的四卧五卫豪华别墅
（靠近酒吧），大约 170平方米配有私人泳池和现代装修，
大约 €750,000这正好处于最佳位置。
面向希望自用并享受季节性租金收益的英国和中东现金买家。 :contentReference[oaicite:6]{index=6}

简要信息：布德瓦里维埃拉酒吧

买家资料： 追求生活方式的投资者，仍然希望从七八月份的租金中获得收益。

持有期限： 中期出租+度假屋用途，通过转售退出，买家类型与原买家相同。

想看的话可以看看这里： “我想要自己的游泳池，想要美景，而且我希望住在亚得里亚海沿岸，预算不超过1万欧元。”

查看布德瓦豪华住宅 EuropeanProperty.com »

黑山北部荒野：生态奢华与土地储备

黑山不仅仅只有海岸线。北部——环绕着 塔拉河峡谷,
普鲁济因和 杜米托尔国家公园 ——是一个拥有众多湖泊的高山世界，
森林、峡谷和远足小径。这里是寻求养生度假胜地的买家们的新天地。
精品度假酒店，或被自然保护区环绕的长期“传承”庄园。

为什么投资者和生活方式买家将目光投向北方

联合国教科文组织世界遗产： 塔拉峡谷是欧洲最深的河谷之一。
土地供应情况： 与拥挤的阿尔卑斯山区不同，大片土地仍然可以进入。
生态旅游趋势： 健康养生、冒险运动和“离网奢华”正在快速发展。

典型价格

风景优美的私人别墅/生态旅馆用地通常位于……
€200,000 – €400,000+根据面积、许可证和直接景观而定。
我们发现了一些面积超过 4,000 平方米、售价在 300 万欧元左右的地块。 :contentReference[oaicite:7]{index=7}

特色物业

On 欧洲房地产网
你会发现一个 塔拉河峡谷中一块美丽的土地 区域，
售价约为 €345,000 超过 4,000 平方米的壮丽山景。
其宣传口号是“沉浸式自然环境，生态度假潜力”，这符合全球趋势。
对低密度、以自然为主导的酒店的需求。 :contentReference[oaicite:8]{index=8}

简要信息：黑山北部

买家资料： 健康养生酒店、精品度假酒店理念、超私密家庭庄园。

持有期限： 长期增值 + 潜在的生态租赁收入。

想看的话可以看看这里： “我想在欧洲拥有一片荒野。”

探索黑山豪华住宅出售信息 »

黑山的税收、居留权和购房成本

购买税费

对于二手房，买家通常需要支付一定的费用。 3% 房地产转让税
按商定价格。对于全新/首次出售的房产，
黑山征收增值税（最近报价约为） 19%）而不是 3% 的转让税。 :contentReference[oaicite:9]{index=9}

全部交易成本（包括税费、公证费、法律费用等）
代理佣金等费用通常估计约为 6％-9％ 购买价格。

注意：在黑山，买卖合同必须经过公证，并且必须在有执照的公证员面前进行公证。

年度房产税

一旦您拥有房产，就需要每年缴纳房产税。大多数指南显示，房产税金额大约为……
房产评估价值的0.1%至1%。 具体情况取决于地点和房产类型。

这被认为与地中海沿岸的其他选择相比具有竞争力，这也是黑山被视为……的原因之一。
第二套房产的“持有成本低”。

租金收入和资本收益

租金收入和资本收益通常按统一税率征税，税率约为
15% 根据近期投资者指引。 :contentReference[oaicite:13]{index=13}

为了提高效率，投资者通常会通过当地公司来安排收购事宜。
黑山的企业所得税在欧洲标准下以低廉著称，历史上起征点约为
9% 对于较低的利润范围，可以扩大到 12-15% 以获得更高的利润。

居住与结构

即使没有居留权，外国买家也可以在黑山购买房产。
该国采用同居民和非居民的购买税率。

然而，许多买家选择通过开设一家黑山公司来获得为期一年的可续签居留许可。
或者通过房地产投资。持有居留权也有助于开设银行账户等事宜。
车辆以及在该国停留的时间。公司所有权可以成为获得居留权的途径。

一些顾问将黑山的税收制度描述为“属地/低税率”，对资产保护具有吸引力。
但它并非零税收天堂。个人所得税和企业所得税税率通常在9%至15%之间。

务必寻求独立的法律和税务建议。聘请一位能够代表您利益的律师。不推荐
为避免利益冲突，只能由卖方或其代理人进行交易。

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在塔拉峡谷，土地价格从 300 万欧元到 400 万欧元不等。